O4 Wohnen ist keine Ware, sondern ein Grundrecht

AntragstellerInnen: Berlin

Wohnen ist keine Ware, sondern ein Grundrecht

Die Mietpreisbremse endlich effektiv machen und Mieter*innen stärken

 

Wohnraum in Ballungsgebieten wird immer knapper, die Mieten steigen. Hohe Mieten drängen viele Mieter*innen an den Rand der oder in die Armut. Soziale Not und  Verdrängung von Menschen an die Stadtränder sind nur einige der Folgen dieser Entwicklung. Die SPD hat das erkannt und mit der Einführung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes, der sogenannten Mietpreisbremse, darauf reagiert. In der Praxis hat sich allerdings herausgestellt, dass dieses Instrument bislang noch nicht differenziert und stichhaltig genug ist, um ein wirklich wirksames Mittel zur Bekämpfung von rasant steigenden Mieten zu sein. Eine Empirica-Studie von Mitte 2017 zeigte, dass 48 bis 62 % der Wohnungsangebote in Berlin gegen die Mietpreisbremse verstoßen.

Ein großes Problem der aktuellen Rechtslage ist, dass die Verantwortung für ihre Anwendung der Mietpreisbremse zu großen Teilen bei den Mieter*innen liegt: Sie müssen ihre Vermieter*innen auf zu hohe Mieten hinweisen und bei ausbleibender Korrektur zivilrechtlich gegen sie vorgehen. Angesichts der Wohnungsnot und der Angst vor negativen Auswirkungen auf ihr Mietverhältnis schrecken Mieter*innen meist davor zurück und geben sich mit zu hohen Mieten zufrieden. Außerdem haben viele Angst vor Kosten und Aufwand eines von ihnen angestrengten Zivilprozesses. Hierin äußert sich ein Ungleichgewicht in dem Verhältnis zwischen Mieter*innen und Vermieter*innen, in dem sich Mieter*innen der vermeintlichen Autorität der Vermieter*innen untergeordnet fühlen und in dem sie nur wenige wirkliche Chancen haben, sich gegen zu hohe Mieten zur Wehr zu setzen. Grundlegend mangelt es an Transparenz und Rechten der Mieter*innen.

 

Mit der Auskunftspflicht der Vermieter*innen und Wohnungsgesellschaften über die Vormiete der Wohnung bereits bei Ausschreibung der Wohnung wird Transparenz geschaffen. Die Mieter*innen müssen so nicht über den umständlichen Rechtsweg die Auskunft erst nach Beginn des Mietverhältnisses einfordern, sondern wissen schon vor Eintritt in das Mietverhältnis, ob die geforderte Miethöhe durch den Bestandsschutz gedeckt ist oder ob es sich dabei um eine unzulässige Erhöhung des Mietpreises gegenüber der Vormiete handelt. Durch die Einrichtung einer neutralen Prüfinstanz bei der im Falle einer Mieterhöhung der*die Vermietende sowohl die Höhe der bisherigen als auch der angepassten Miete anzugeben hat und diese durch die*den Mieter*in zu bestätigen sind, würde Mieter*innen ein weiteres Kontrollinstrument an die Hand gegeben werden.

 

Stellen Mieter*innen fest, dass sie über den vollen oder teilweisen Zeitraum des Mietverhältnisses eine zu hohe Miete gezahlt haben, haben sie zurzeit keine Mittel, sich die zu viel gezahlte Miete wieder zurückzuholen. Ein Recht auf eine solche Rückerstattung würde nicht nur die Mieter*innen stärken und ihnen ein verlässliches Mittel im Kampf gegen zu hohe Mieten in die Hand geben. Es würde auch den Anreiz für Vermieter*innen und Wohnungsgesellschaften, zu hohe Mieten zu verlangen, mindern, da sie dabei letztlich immer das Risiko eingehen würden, hohe Rückzahlungen tätigen zu müssen. Dadurch würde dieses Mittel auch die Möglichkeiten der Profitmaximierung durch (illegitime) Mieterhöhungen einschränken.

 

Modernisierungsumlagen sind eine Übertragung eines Anteils von  Modernisierungskosten auf die Mieter*innen. Sobald die jeweilige Modernisierung abbezahlt ist, ist eine  Umlage logischerweise nicht mehr vonnöten. Die durch die Umlage höher berechnete Miete müsste demnach auf den Preis vor der Umlage zurückgesetzt werden. Tatsächlich aber nutzen viele Vermieter*innen und Wohnungsgesellschaften eine Modernisierungsumlage als Möglichkeit für langfristigen Profit, indem der Mietpreis inklusive Modernisierungsumlage als der neue anhaltende Mietpreis beibehalten wird. Dadurch werden nicht nur die betroffenen Mieter*innen langfristig und unberechtigt mehr belastet als nötig. Solche Taktiken der Profitmaximierung beschleunigen auch allgemein den Anstieg der Mietpreise, da diese Mieterhöhungen wiederum in den künftigen Mietspiegel einberechnet werden. Im Mietrechtsnovellierungsgesetz muss verankert sein, dass Modernisierungsmaßnahmen keine anhaltende Mieterhöhung rechtfertigen und dass Modernisierungsumlagen nur für die Dauer der Amortisation erhoben werden dürfen. Eine Pflicht zur Auskunft über die genauen Modernisierungsmaßnahmen sowie über ihre Dauer gegenüber den Mieter*innen schafft Transparenz und die nötige Grundlage, sich den unberechtigt anhaltenden Zuschlag auf die Miete nach Amortisation zu widersetzen. Ebenso müssen die Mieter*innen, bei Modernisierungen, deren Kosten sie mitzutragen haben, ein Widerspruchsrecht gegen diese Modernisierungen haben.

 

Der Mietspiegel und die darin formulierte ortsübliche Vergleichsmiete berechnet sich derzeit auf Grundlage von neuen Verträgen und Mieterhöhungen der vergangenen vier Jahre. Die Durchschnittsmieten in Berlin sind von 2015 auf 2017, also in nur zwei Jahren, um 9,4% gestiegen. Berechnet sich der Mietspiegel auf Basis eines vierjährigen Zeitraumes, so beinhaltet dieser Wert auch diese immer größer werdenden Steigerungen, die bis jetzt nicht gebremst werden konnten. Dementsprechend kann einem rasanten Anstieg des Mietspiegels nicht vorgebeugt werden. Wenn allerdings die Berechnungsgrundlage des Mietspiegels den Zeitraum der letzten zehn Jahre umfasst, so werden auch vergangene Zeiträume berücksichtigt, in denen die Durchschnittsmieten noch nicht einer horrenden Steigerung unterlagen. Eine Berechnung des Mietspiegels auf Basis der vergangenen zehn Jahre trägt also dazu bei, die Steigerung der Durchschnittsmieten und damit auch der ortsüblichen Vergleichsmieten zu bremsen.

 

Um die Mietpreisbremse zu einem wirksamen Mittel zur Bekämpfung der rasant steigenden Mieten und einem verlässlichen Instrument für Mieter*innen zu machen fordern wir die Erweiterung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes um folgende Aspekte:

 

  1. Die Vermieter*innen und Wohnungsgesellschaften sollen dazu verpflichtet werden, bereits beim Wohnungsangebot bzw. bei der Inserierung der Wohnungen die wahrheitsgemäße Auskunft über die Höhe des Mietpreises des vorigen Mietverhältnisses zu geben.

 

  1. Die Mieter*innen sollen ab einem noch festzulegenden Stichtag das Recht auf Rückerstattung der gemäß Mietspiegel zu viel gezahlten Anteile der Miete haben. Über die Dauer des Mietverhältnisses seit diesem Stichtag soll die Differenz der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietpreisspiegels des jeweiligen Mietzeitraumes und der tatsächlich gezahlten Miethöhe eingefordert werden dürfen. Die Mieter*innen haben ein Recht auf Rückerstattung bis zum Ende des Mietverhältnisses.

 

  1. 559 BGB ist so zu ergänzen, dass Modernisierungsumlagen laut §555 BGB nur für den Amortisationszeitraum erhoben werden dürfen, nicht darüber hinaus. Die Wohnungsanbieter*innen sind dazu verpflichtet, die Mieter*innen über die Notwendigkeit, die Dauer, die Kosten, den Stand der Modernisierung und deren Fertigstellung zu informieren.

 

  1. Die ortsübliche Vergleichsmiete soll auf Grundlage der letzten zehn Jahre, nicht mehr nur der letzten vier Jahre berechnet werden.

 

  1. Vermieter*innen und Wohnungsgesellschaften sollen künftig dazu verpflichtet werden, bei Vertragsschluss eines Mietverhältnisses die Mieter*innen über die Berechnung der verlangten Miete aufzuklären und sie in Form eines dem Mietvertrag angehängten Beiblattes nachvollziehbar zu begründen.

 

Die bestehende Mietpreisbremse ist zu einem deutlich verschärften Mietpreisstopper weiterzuentwickeln. Bei Wiedervermietung darf die Miete das Niveau des Vormietvertrages und die örtliche Vergleichsmiete nicht überstiegen werden. Die Ausnahmen für Neubauten sowie für Mietwohnungen, in denen bereits vor Einführung dieses Instruments eine höhere Miete gezahlt wurde, sind abzuschaffen.

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Änderungsanträge zu O4

Nr Zeile AntragstellerInnen Text Begründung Status
O4_Ä2 49 Baden-Württemberg

Streiche Z. 49 – Z. 51 ab „ebenso“

O4_Ä3 68 Baden-Württemberg

Ersetze Z. 68 – Z. 70 „Die Vermieter*innen und Wohnungsgesellschaften sollen dazu verpflichtet werden, in einer Anlage zu den Vertragsunterlagen eine eidesstaatliche Erklärung über die Höhe der bisherigen Miete abzugeben.“

O4_Ä4 75 Baden-Württemberg

Streiche Z. 75 – Z. 76 ab „Die Mieter*innen“ bis „Mietverhältnisses.“

O4_Ä5 85 Baden-Württemberg

Füge ein in Z. 85 „Zudem fordern wir eine Erweiterung der Standardisierung des qualifizierten Mietpreisspiegels um eine gesetzliche Veröffentlichungspflicht. Der Erfolg der Mietpreisbremse kann nur gewährleistet werden, wenn die Erhebung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf individuellen Annahmen beruht, sondern auf belastbare, statistische Daten zurückgreift. Gerade, da politische Maßnahmen zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum oft erst mehrere Jahre später greifen, muss der Trend rasant steigender Miet- und Wohnkosten durch einen Mietpreisspiegel und eine wirkungsvolle Mietpreisbremse flächendeckend bekämpft werden.“

O4_Ä1 89 Berlin

Z.89
Füge neuen Bulletpoint ein: “Ferner muss Deutschland ein Mietpreisregulierungsrecht erhalten, das dem Belang der sozialen Sicherheit deutliche Priorität gegenüber den Renditeerwartungen der Eigentümer*in einräumt. Orientierungsmarke ist dabei das Prinzip der Kostenmiete.“

O4_Ä6 89 Baden-Württemberg

Füge ein in Z. 89 „Das Zweckentfremdungsverbot wollen wir dahingehend weiterentwickeln, dass es auch zum Vorgehen gegen Eigentümer ermächtigt, deren Wohnungen bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der kommunalen Satzung leer standen oder als Ferienwohnung genutzt wurden.“