O1 Soziale Bodenpolitik - Hälfte des Wohnungsmarkt in Gemeinnützigkeit

Die Schaffung von bezahlbaren Wohnungen ist eine der zentralen Herausforderungen, vor denen unser Land steht, denn Wohnen ist eine Aufgabe der Daseinsvorsorge. Für uns ist Wohnen ein Grundrecht – es bedeutet Sicherheit und Geborgenheit. Immer mehr Menschen haben Angst, dass sie sich ihr Dach über dem Kopf nicht mehr leisten können.

Der Juso Bundeskongress beschließt:

I.

Wir fordern die SPD-Bundestagsfraktion, die Landtagsfraktion sowie die SPD-Minister*innen für Justiz und Wohnungsbau der Länder und des Bundes auf, mittelfristig Maßnahmen zu ergreifen, die dazu führen, dass sich mindestens 50% der Wohnungen in den Metropolen in gemeinnützigen oder öffentlich kontrollierte Wohnungsunternehmen befinden.

Das Ziel „bezahlbarer Wohnraum“ ist dabei im Zweifel wichtiger als die Unantastbar- keit der Profitmöglichkeiten aus geerbtem Vermögen oder aus Aktienvermögen. Für eine lebenswerte Stadtkultur gilt es eine Gentrifizierung zu verhindern. Insbesondere ortsansässige Wohnungssuchende sollen in Metropolen weiterhin bezahlbaren Wohnraum vorfinden können.

Die Verzerrung des Wohnungsmarktes in Metropolen ist der Knappheit an Grundflächen sowie der aus dem Eigentumsrecht folgenden und an sich normalen Profitorientierung seitens all jener Vermieter geschuldet, die nicht einer genossenschaftlichen, kommunalen oder sonstigen gemeinnützigen Bindung unterliegen. Sollte das Ziel, die Hälfte des Wohnungsmarktes in gemeinnützige oder kommunale Hand zu überführen, mittelfristig nicht mit anderen Mitteln zu erreichen sein, müssen deshalb auch Beschränkungen für das Eigentum an Mietshäusern ergriffen werden. Für einen möglichst schonenden Eingriff kommen hierfür das Eigentum großer Wohnungsunternehmen und Fälle des Eigentümerwechsels einschließlich Vererbung in Betracht. Konkret soll solchen Unternehmen, Mietshauserben und -erwerbern auferlegt werden können, bestimmte Mietshäuser in einer gemeinnützigen Eigentumsform zu halten oder auf einen solchen Eigentümer zu überführen (Näheres siehe Begründung).

Damit können profitorientiert hohe Mietzinsen effektiv und dauerhaft verhindert sowie eine Gentrifizierung ganzer Stadtteile vermieden werden.

II.

Langfristig wollen wir ein Eigentumsmodell erreichen, bei dem der Gewinn aus Bodenwertsteigerungen nicht bei Immobilieneigentümer*innen und Spekulanten verbleibt, sondern den Gemeinden zu Gute kommt. Hierfür kann der Grund und Boden insbesondere von großen Siedlungen der Hand der Gemeinden dauerhaft zugewiesen werden, die Bau- und Nutzungsrechte anschließend nur noch in Erbpacht- oder ähnlichen Modellen vergeben (vgl. SPD-Parteitag, 1973 in Hannover). Dafür kommen auch eine Reform des aus dem Jahr 1919 stammenden Erbbaurechtsgesetzes sowie eine modernisierte Reaktivierung des Reichsheimstättengesetzes von 1920 in Frage.

III.

In einem elektronischen Beschlussbuch ist die Begründung für diesen Beschluss – ggf. in einem besonderen Abschnitt – mitwiederzugeben.

Begründung:

Präambel:
Damit alle Einkommensschichten ein Angebot an bezahlbaren Wohnraum vorfinden 
können, ist ein solches Angebot in großen Großstädten (mehr als 500.000 Einwohner) an der Leistungsfähigkeit der Medianverdiener auszurichten (also denjenigen, bei denen die eine Hälfte der Bevölkerung weniger und die andere mehr verdient). Erst bei einem über dem Median liegenden Einkommen können Wohnungssuchende dem freien Markt überlassen werden, auch wenn dieser aufgrund des Nachfragedrucks nach oben verzerrten Mietenhöheaufweist. Bis hin zur Wohnungssuche von Medianverdienern bedarf es deshalb eines regulierten Wohnraumangebots. Damit auch Medianverdiener eine ihren Einkommen angemessene Mietenhöhe vorfinden können, ist in solchen Städten mindestens die Hälfte der Wohnungen des Mietmarkts in kommunaler oder gemeinnütziger Hand vorzuhalten. So können die Mieten in diesem Teil des Markts für die unteren und mittleren Einkommensgruppen allein kosten- und nicht renditeorientiert bestimmt werden. In Wien existiert ein solcher Mietmarkt; auch deshalb wird diese Stadt zu Recht wiederholt zur lebenswertesten Stadt der Welt gekürt.

Die nachfolgenden Empfehlungen sind zur Erreichung eines entsprechenden Markt- anteils in anderen Städten wie zum Beispiel Hamburg, Berlin, Frankfurt und München auf einen Zeitraum von etwa 10 Jahren ausgerichtet. Ein längeres Zuwarten würde die Lage auf dem Wohnungsmarkt verschärfen, so dass es in Zukunft noch schwieriger würde, bezahlbaren Wohnraum wirklich für alle zu ermöglichen.

Zu erreichen ist dieses Ziel bei großen Wohnungsunternehmen mit einer partiellen Sozialisierung eines Viertels oder bis zur Hälfte ihres Wohnungsbestandes. Im Übrigen soll insbesondere für die Vererbung vorgesehen werden, dass anstelle der Errichtung von Erbschaftssteuer ein Mietshaus fortan in gemeinnütziger Weise vermietet wird. Eine (partielle) Sozialisierung des Bestandes von großen Wohnungsunternehmen würde für sich genommen nicht ausreichen, um einer Gentrifizierung in allen Stadtteilen entgegenwirken und die anzustrebenden Anteile auf dem Wohnungs- markt erzielen zu können. 

Um welche Maßnahmen geht es konkret?

1. Welche Städte; was ist das Ziel, wer entscheidet?
Große Großstädte (Metropolen) sollen die Möglichkeit erhalten, dass mindes- tens die Hälfte bis höchsten zwei Drittel der Wohnungen des Mietmarkts im Eigentum von öffentlichen oder gemeinnützigen Wohnungsunternehmen gehalten werden. Zu solchen Unternehmen zählen insbesondere auch kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen.

Die Durchführung der Maßnahmen und der anzustrebende Anteil sind im Einver- nehmen mit dem jeweiligen Stadtparlament gesetzlich festzusetzen. Die nachfolgenden Maßnahmen werden nur solange ergriffen, bis das festgesetzte Ziel erreicht ist.

  1. Was passiert mit großen Wohnungsunternehmen?
    Wohnungsunternehmen und -konzerne mit einer vom Gesetz zu bestimmen- den Vielzahl von Anteilseignern werden verpflichtet, jährlich einen festzusetzen- den Anteil von 2 bis 6 % ihres Wohnungsbestands in eine gemeinnützige Tochtergesellschaft oder der jeweiligen Stadt zu übertragen. Damit wird innerhalb von 10 Jahren etwa ein Viertel oder bis zur Hälfte von deren Wohnungsbestand in eine gemeinnützige Kalkulationsgrundlage überführt.
  2. Was passiert mit den übrigen Mietshäusern?
    Bei nicht unter 2. fallenden
    Mietshäusern (vermietete Häuser in einer Hand, nicht einzelne Eigentumswohnungen in einem Wohnungseigentümerkomplex) soll im Falle– ihres Verkaufs, ihrer Vererbung und ihrer Verschenkungden Erwerbern aufgegeben werden, die Immobilie auf eine insbesondere eigene, gegebenenfalls zu gründende Gesellschaft zu übertragen, die als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen geführt wird. Im Falle der Nichtübertragung auf ein solches Unternehmen wird die Immobilie der Stadt übereignet, damit sie sie an ein öffentliches oder gemeinnütziges Wohnungsunternehmen weiter veräu- ßern kann.
  3. Und was passiert mit Eigentumswohnungen?
    a) Die Begründung von Eigentumswohnungen ist insbesondere in solchen Städten noch effektiver zu unterbinden als bisher.
    b) Es ist zu erwägen, im Falle des Besitzes einer Vielzahl von Eigentumswohnungen (z.B. 10, 15 oder 20 Wohnungen) in einer Metropole, dies dem Besitz eines Mietshauses gleichzustellen und die einzelnen Wohnungen den gleichen Maßnahmen wie zu 2. und 3. zu unterwerfen. Der Besitz von einer oder nur wenigen Eigentumswohnung(en) soll von diesen Maßnahmen nicht betroffen sein.
  1. Wie verhält es sich mit der Erbschaftssteuer? Welche Entschädigung fällt an?
    a) Im Falle einer Maßnahme nach 3. kann die
    Erbschafts- und Schenkungs- steuer den Kindern und Ehegatten des Voreigentümers sowie anderen zur Erb- schaftssteuerklasse I zählende Erwerber bis zu einem Steuersatz von 19 % er- lassen werden (entspricht dem Satz bei einem Erbschaftssteuerwert bis zu 6 Mio. €).b) Im Übrigen erhält der Erbe unter Anrechnung der erlassenen Erbschaftssteuer einen Ausgleich nach den Grundsätzen einer Enteignungsentschädigung. Bodenwertsteigerungen, die nach dem letzten vorangegangenen Kauf der Immobilie bzw. nach dessen Errichtung eingetreten sind und über eine normale Inflation hinausgehen, werden dabei nicht berücksichtigt. Auch im Falle eines Verkaufs oder einer Verschenkung sowie in Wohnungsunternehmen den Fällen von 2. an das wird der als Enteignungsentschädigung zu gewährende Ausgleich wird auf diese Weise berechnet.Für den Ausgleich ist im Falle der Übertragung auf ein gemeinnütziges Woh- nungsunternehmen zudem der für dieses Unternehmen erste zu bilanzierende Wert der Immobilie anzurechnen. Dieser soll nach dem -ortsunabhängigen- Sachwert des Gebäudes sowie nach einem reduzierten Bodenwert bemessen werden, so als würde die Immobilie sich nicht in einem verzerrten Wohnungsmarkt, sondern an einem beliebigen Ort in Deutschland befinden (zu einer Beispielsrechnung siehe Begründung).
  2. Wie werden die Mietshäuser ausgewählt, damit am Ende nicht alle in die Gemeinnützigkeit fallen?
    Die Auswahl der konkreten Immobilien, die einer Maßnahme nach 2. oder 3. unterfallen, soll nach einem im Voraus bestimmten
    Punktesystem erfolgen. Die Maßnahme wird für die in Frage kommenden Immobilien nur ergriffen, wenn eine bestimmte Punktzahl überschritten wird. Hierfür können beispielsweise umso mehr Punkte angesetzt werden, je geringer die Dichte an Wohnungen in öffentlicher oder gemeinnütziger Hand im Stadtteil oder im Straßenzug ist und/oder je älter die Immobilie ist.
  1. Können die übrigen Mietshauserben nicht dazu angeregt werden, ihre Immobilie freiwillig in die Gemeinnützigkeit zu übertragen?
    Es ist zu erwägen, Eigentümern von Mietshäusern in Metropolen für den Erbfall auch dann die Steuervergünstigungen gemäß 5 a) zuzusichern, wenn sie das Mietshaus freiwillig in eine gemeinnützige Eigentumsform überführen, auch wenn die Immobilie von dem Punktesystem gemäß 6. nicht erfasst würde. In diesem Falle wäre indessen keine Entschädigung gemäß 5 b) zu gewähren.
  2. Lassen sich die Maßnahmen nicht leicht umgehen?
    Umgehungsgeschäfte sind ebenso zu erfassen und ggf. durch Rechtsverord- nungen situationsangepasst zu definieren. Dies gilt insbesondere für Share- Deals, wenn 51 % der Anteile an einem Unternehmen, dem ein Mietshaus gehört, auf eine andere natürliche oder juristische Person übertragen werden

Weitere Begründung:

Ist es nicht ein altes Problem?
Ja, bereits Konrad Adenauer hat in den 1920er-Jahren ausgeführt:

„Wir leiden nach meiner tiefsten Überzeugung in der Hauptsache in unserem Volk an der falschen Bodenpolitik der vergangenen Jahrzehnte. Ich betrachte diese falsche Bodenpolitik als die Hauptquelle aller physischen und psychischen Entartungserscheinungen, unter denen wir leiden. … Die boden- reformerischen Fragen sind nach meiner Überzeugung Fragen der höchsten Sittlichkeit. (zitiert nach Mitscherlich, Die Unwirtlichkeit unserer Städte)

Ebenso sprach Bundespräsident Gustav Heinemann 1971 vor dem Deutschen Städtetag deutliche Worte:

„Eine der Quellen städtischer Nöte ist die Bodenspekulation. Wenn wir ihrer nicht Herr werden, fahren wir uns hoffnungslos fest. Wann endlich lesen wir laut und deutlich, dass Artikel 14 des Grundgesetzes das Eigentum nicht lediglich gewährleistet, sondern auch von der Möglichkeit spricht, seinen Inhalt und seine Schranken durch die Gesetze zu bestimmen? Wann endlich lesen wir laut und deutlich aus Artikel 14 des Grundgesetzes, dass jedes Eigentum verpflichtet und sein Gebrauch zugleich dem Wohle der Allgemeinheit Rechnung tragen soll? Wann endlich erfüllt der Gesetzgeber bei dem Bodenrecht seine verfassungsmäßige Pflicht?“ (abgedruckt in Bulletin Nr. 81, Presse- und Informationsamt der Bundesregierung vom 27. Mai 1971)

Gleichwohl ist das Problem drängender denn je zuvor, weil die Metropolen zunehmend keine Flächen mehr haben, um die Nachfrage bedienen zu können, ohne mit erhöhter Nachverdichtung das Stadtbild gravierend zu verändern.

Warum muss man überhaupt tätig werden?
Mit den beschriebenen Maßnahmen soll eine
Gentrifizierung und eine mietenbedingte Verdrängung der ortsansässigen Bevölkerung verhindert werden, indem entsprechend dem in der Präambel beschriebenen Ziel bezahlbarer Wohnraum für die unteren und mittleren Einkommensgruppen (bis mindestens zum Medianverdiener) vorgehalten wird. Die aufgrund der Marktgesetze bei erhöhter Nachfrage zwangsläufige Steigerung der Mietzinsen in einem freien Markt führt bei einem Medianverdiener zu einer übermäßigen Belastung seines Haushaltseinkommens. Ein Ortsansässiger sieht sich dann gezwungen, sich in seinen übrigen Ausgaben massiv einzuschränken oder übermäßige Anstrengungen zur Einkommenserzielung (mehrere Jobs) zu entfalten. Am Ende wird doch seine bisherige Heimat und das gewohnte soziale Umfeld aufgeben und wegziehen. Den Gesetzen der Gentrifizierung folgend ergeben sich dann in den Stadtteilen homogene Einkommensklassen entsprechend der Entfernung zum Zentrum einer Metropole. Je mehr man sich leisten kann, umso näher kann man im Zentrum wohnen und hat kurze Wege zum Arbeitsplatz, zu kulturellen und anderen Infrastruktureinrichtungen. Die Vielfalt in einer Stadt und ihrer Metropolregion ginge damit verloren. Die Vielfalt, mit der eine Stadtbevölkerung das Leben einer Metropole bereichert, ist indessen das, was eine Stadt und den sie umgebenden Ballungsraum lebenswert macht.

Lässt sich das Problem nicht mit Neubauten am Stadtrand oder in Vororten lösen?

Nein, es reicht nicht, den unteren und mittleren Einkommensgruppen an irgendeinem Ort im Ballungsraum einen ihrem Einkommen entsprechenden Wohnraum bieten zu können. Die Banlieus um Paris herum, sind kein Vorbild für eine sozialverträgliche Siedlungsstruktur. Um eine Gentrifizierung zu vermeiden, muss bezahlbarer Wohnraum in allen Stadtteilen angeboten werden können.

Allein mit den Beständen der kommunalen und der großen privaten Wohnungsunter- nehmen ist dies derzeit aber nicht zu erreichen. Neubauten sind wenn überhaupt nur noch in Randlagen möglich. Um die Vielfalt auch in den inneren Stadtbezirken zu gewährleisten, sind deshalb auch die Mietshäuser privater Immobilienbesitzer in einen gemeinnützig kalkulierten Wohnraum zu überführen.

Reicht bauen, bauen, bauen nicht aus?
In vielen Städten kann
Neubau die Nachfrage nach Wohnraum ausreichend bedienen und ist dort deshalb die beste Lösung. Soweit Metropolen noch Neubauflächen ausweisen können, sollen auch diese bebaut werden, weil es unsinnig ist, die Pendler auf lange Wege zu schicken vorbei an Agrarflächen, wo stattdessen Wohnungen für sie gebaut werden könnten. Deshalb ist bauen, bauen, bauen nach wie vor richtig.

Wie in der Präambel beschrieben, kann bezahlbarer Wohnraum für Medianverdiener in verzerrten Wohnungsmärkten aber nur erzielt werden, wenn die Hälfte der vermieteten Wohnungen sich in öffentlicher oder gemeinnütziger Hand befinden und somit nach dem Prinzip der Kostenmiete vergeben werden können. Derzeit besitzen Metropolen häufig ca. 15 % des vermieteten Wohnungsbestandes. Weitere 15 % sind im Besitz von Genossenschaften, die am ehesten bereit sein dürften, aus eigenem Antrieb eine Gemeinnützigkeit zu beantragen. Um weitere 20 % des Marktes in die Gemeinnützigkeit (einschließlich kommunaler Trägerschaft) zu überführen, kann dies realistisch nur durch einen Erwerb von 20 % aus dem Bestand erreicht werden. Denn selbst wenn im Neubau 75 % der Wohnungen gemeinnützig gebunden würden, müsste nach den Regeln der Mathematik der Gesamtbestand der Wohnungen um insgesamt 80 % durch Neubau erhöht werden, um den Anteil der kommunalen und gemeinnützigen Wohnungen auf insgesamt 50 % zu erhöhen. Ökologisch und für ein lebenswertes Stadtbild wäre die damit einhergehende Nachverdichtung und Grünflächenvernichtung in keiner Weise vertretbar. Mit den derzeit praktizierten Anteilen an öffentlich gefördertem und damit sozial gebundenen Wohnraum von 30 bis 50% im Wege der „sozialen Bodennutzung“ oder ähnlichen Modellen bei Neubauten, lässt sich schon rein arithmetisch kein Anteil von 50 % am gesamten Wohnungsmarkt erzielen, egal wie viel gebaut wird.

Zudem zeigt sich in den Metropolen, dass Neubauten auch mit einem hohen Anteil an sozial gebundenem Wohnraum das Steigen der Mietzinsen nicht aufhalten kann. Das liegt auch daran, weil mit den Neubauten mehr Leute in einer Metropole wohnen. Die höhere Bevölkerungsdichte verstärkt die Synergieeffekte für das Leben in der Stadt und erhöht damit die Anziehungskraft der Metropolen weiter. Im Übrigen können diejenigen, die neu in die Stadt ziehen, nicht gleichzeitig auf dem Land leben. Dem Leerstand im ländlichen Raum kann so nicht begegnet werden.

Reicht es nicht aus, die großen privaten Wohnungsunternehmen zu belasten? Warum auch im Erbfall?

Gegenüber den großen Wohnungsunternehmen soll eine schrittweise Enteignung auf ein Viertel oder bis zu 60 % ihres Bestandes greifen. Eine komplette Enteignung der großen Wohnungsunternehmen würde einer vielfältigen Marktzusammensetzung entgegenstehen und dem Problem der Gentrifizierung nicht wirklich entgegenwirken, weil deren Bestand häufig geballt in einzelnen Stadtteilen und nicht verstreut auf das gesamte Stadtgebiet anzutreffen ist.

Im freien Wohnungsmarkt wird der ganz überwiegende Anteil der Wohnungen von privaten Vermietern vermietet. Würde man deren Immobilien von den Maßnahmen ausnehmen, wäre in einzelnen Stadtteilen eine Überführung in die Gemeinnützigkeit nicht oder nur marginal zu erreichen. Der Kampf gegen die Gentrifizierung kann nur objektbezogen gelingen. Es gilt aus einer großen Masse an Immobilien, diejenigen auswählen zu können, die je nach Lage gemeinnützig geführt eine Gentrifizierung bestmöglich verhindern können. Bezahlbare Wohnungen sollen insbesondere dort zur Verfügung stehen, wo andernfalls ganze Stadtteile nur noch von Besserverdienern bewohnt würden. Eine solche Umschichtung lässt sich nicht erzielen, wenn man nur darauf achtet, wem die Wohnungen gehören. Auf die Lage kommt es an und nicht so sehr auf die Person des Eigentümers.

Reicht es nicht, die noch fehlenden Wohnungen per Vorkaufsrecht zu erwerben?
Ein Erwerb von 20 % des Wohnungsbestandes einer Metropole ist auf freiwilliger 
Basis durch ein Aufkaufen oder durch die Geltendmachung von Vorkaufsrechten zu freihändig vereinbarten Marktpreisen allenfalls auf einen sehr langen Zeitraum von vielleicht 50 Jahren zu erreichen. Um einen solchen Anteil binnen 10 Jahren aufkaufen zu können, müsste nahezu bei jedem Verkauf eines Mietshauses das Vorkaufs- recht ausgeübt werden, was das Angebot erst recht verknappen und letzten Endes zu unerschwinglichen Preisen führen würde. Ein längeres Zuwarten würde die Immobilienpreise indes insgesamt weiter steigen lassen und damit das Problem verschärfen.

Warum bedarf es eines Eingriffs in das Eigentumsrecht? Welche Eigentümer trifft es? Das private Eigentumsrecht garantiert die Privatnützigkeit des Eigentums. Profite können und müssen dem Eigentümer zugutekommen. Wenn man nicht möchte, dass der Vermieter nach solchen Profiten strebt und damit die Wohnungen für weite Bevölkerungsgruppen unbezahlbar werden, dann ist das privatnützige Eigentum die falsche Grundlage, um zu bezahlbaren Mieten zu gelangen.

Eine Lösung ist deshalb nur durch einen Eingriff in das private Eigentum der Immobilienbesitzer zu erzielen, wobei hier nur solche in Frage kommen, die vermietete Immobilien als große Wohnungsunternehmen mit einer Vielzahl von Anteilseignern (z.B. Aktionären) besitzen, und jene, die ein vermietetes Haus allein oder zusammen mit wenigen anderen (z.B. Ehegatten) als Ganzes besitzen; Immobilienkomplexe in der Hand von einer Vielzahl von Wohnungseigentümern sollen zur Schonung von kleineren Kapitalanlagen und aus Praktikabilitätsgründen hiervon ausgenommen sein. Lediglich wenn ein Eigentümer eine Vielzahl von Eigentumswohnungen in einer Metropole besitzt, kommt es in Frage, diesen Besitz einem Mietshausbesitzer gleichzustellen.

Die Maßnahmen sollen nicht bei vom Eigentümer selbst genutzten Häusern greifen. Wenn der Eigentümer stirbt, sollen seine Erben nicht gezwungen sein, auszuziehen oder das Familienheim aufgeben zu müssen.

Wie lässt sich der Eingriff in das Eigentum möglichst schonend gestalten?
Der Eingriff in das Eigentum von privaten Immobilienbesitzern wirkt sich weniger gra
vierend aus, wenn diese Maßnahme erst zu einem Zeitpunkt greift, zu dem das Ei- gentum ohnehin den Eigentümer wechseln soll oder muss, also im Falle eines Ver- kaufs, einer Verschenkung oder Vererbung. Die Eigentumsstrategien eines Immobili- enbesitzers werden dadurch nicht zu Lebzeiten durchkreuzt.

Ist die Enteignung das Ziel?
Nein, die Enteignung wäre nur eine Maßnahme, wenn alle anderen Wege nicht zu 
einer gemeinnützigen Trägerschaft führen. Da eine solche Trägerschaft das eigentlich Ziel ist und gemeinnützige Wohnungsunternehmen – wenn es dieses Rechtsinstitut wieder gibt – grundsätzlich von jedem gegründet werden können, kann dieses grundsätzlich auch ohne eine Enteignung erreicht werden. Es reicht, dem potenziellen Erwerber (Käufer, Erbe, Beschenkter) aufzugeben, die Immobilie in eine gegebenenfalls noch zu gründende, gemeinnützige Wohnungsgesellschaft zu überführen. Erst wenn der potenzielle Erwerber dies nicht will, bedarf es der Enteignung, um in diesen Fällen ein Vorerwerbsrecht zugunsten der öffentlichen Hand sowie im Wege der Weiterveräußerung für andere gemeinnützige Wohnungsunternehmen ausüben zu können.

Warum müssen die Wohnungen in die Gemeinnützigkeit überführt werden?
Aus der Vergangenheit ist die Lehre zu ziehen, dass eine
befristete Sozialbindung von Wohnraum in privater Hand das Problem nur verschiebt aber nicht löst. Wer zehn, zwanzig oder dreißig Jahre in der Mietpreisbildung und der Wohnraumbelegung gebunden ist (wie z.B. bei öffentlich gefördertem Wohnraum) der versucht nur diese Zeit abzuwarten, um dann Kasse machen zu können. Mit einer angemessenen Instandhaltung ist während dieser Zeit nicht zu rechnen. Nach der Bindungsfrist wird der private Investor versuchen, die Wohnungen so teuer wie möglich vermieten zu können. Schon vorher kann er versuchen, einen Gewinn zu erwirtschaften, indem er die Wohnungen an einen anderen mit Gewinn verkauft. Vermieterwechsel stellen indes für die Mieter eine zusätzliche Belastung und in der Regel eine Verschlechterung der Wohnbedingungen dar.

Eine Lösung auf Dauer ist deshalb mit letzten Endes renditeorientiert kalkulierenden Wohnungsunternehmen und privaten Vermietern nicht zu erreichen. Es braucht Vermieter, die hohe Mietzinsen gar nicht erheben und damit keine Selektion unter den Wohnungsbewerbern vornehmen wollen, weil sie mit den daraus entstehenden Profiten nichts anfangen könnten. Dies entspricht dem Unternehmenstypus der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen. Erst mit ihnen werden die Wohnungsvergabe und die Mietenhöhe auch dauerhaft für untere und mittlere Einkommensgruppen erschwinglich sein und bezahlbar bleiben. Solchen Wohnungsunternehmen können Immobilien verbilligt übereignet werden, ohne dass der Unternehmenseigner davon profitieren könnte. Die Gemeinnützigkeit bedingt, dass Gewinne – wenn überhaupt – nur bis zu einer gesetzlich bestimmten Höhe (z.B. bei derzeitigen Zinsen: 2 % p.a. auf das eingebrachte Eigenkapital) ausgeschüttet werden können. Die Mieten werden dann kostenorientiert bestimmt, so dass ein günstiger Immobilienerwerbspreis dauerhaft den jeweiligen Mietern zugutekommen kann – die Frage einer Fehlbelegungsabgabe ist nicht hier zu erörtern.

Gibt es die Wohnungsgemeinnützigkeit denn überhaupt noch?
Zusammen mit den oben beschriebenen Maßnahmen soll deshalb das Rechtsinstitut 
der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen wieder eingeführt werden. Mit einer solchen, per Landesgesetz einzuführenden Regelung erlangen Unternehmen diesen Status auf eigenen Antrag. Solche Vermieter sind dann in der Miethöhe auf eine Kostenmiete beschränkt, bei der Wohnungsvergabe von der Kommune gesetzten Richtlinien unterworfen und in der Gewinnausschüttung begrenzt; sie sollen die Grundstücke grundsätzlich nur an andere gemeinnützige Unternehmen veräußern können. Dafür sollen sie beim Grundstückserwerb bevorrechtigt und mit niedrigeren Grundstückspreisen sowie Steuerbefreiungen begünstigt werden können. Zu einem gemeinnützigen Wohnungsunternehmen gehört es auch, dass ein eventuell unzuverlässig agierender Geschäftsführer seines Amtes enthoben werden kann, um auf die Einhaltung der gesetzlichen Regeln dringen zu können.

Sind solche Maßnahmen verfassungsrechtlich zulässig?
Verfassungsrechtlich lässt sich das an den Erben, Beschenkten und Käufer eines Mietshauses gerichtete Gebot zur Übertragung auf ein gemeinnütziges Wohnungs- unternehmen aus der allgemeinen Inhalts- und Schrankenbestimmung für das Eigentum und das Erbrecht gemäß Art. 14 Abs. 1 GG rechtfertigen. Insbesondere für das Erbrecht ist anerkannt, dass weder der Erblasser noch der Erbe aus Art. 14 Abs. 1 GG einen Schutz auf einen uneingeschränkten Übergang des Nachlasses ableiten kann (vgl. BVerfGE 93, 165 Rn. 26). Weiterhin ist aus dem Immobilienrecht für landwirtschaftliche Grundstücke bekannt, dass der Gesetzgeber einer „ungesunden Verteilung des Grund und Bodens“ durch eine Einschränkung der Nachfrage vorbeugen kann (§ 9 Grundstücksverkehrsgesetz; vgl. dazu BVerfGE 21, 73 Rn. 23 f.). Während mit dieser Bestimmung im Agrarbereich einer Veräußerung an Nichtlandwirte entge- gengewirkt werden soll, ist im städtebaulichen Grundstücksverkehr ein übermäßiger Anteil von privaten Investoren und Vermietern in Metropolen als eine „ungesunde Verteilung“ anzusehen und dem durch ein Gebot zur Übertragung an Gemeinnützige im Falle einer Veräußerung (Verkauf und Schenkung) begegnet werden. Die Verhinderung einer Gentrifizierung als Gemeinwohlbelang ist verfassungsrechtlich anerkannt (vgl. BVerfG Beschluss vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18, Rn. 72). Der Gesetzgeber ist nicht verpflichtet, dem Grundeigentümer einen höchstmöglichen Ertrag zu ermöglichen; erst wenn die gesetzlichen Regelungen zu dauerhaften Verlusten führen würden, sind die von der Verfassung gezogenen Grenzen eindeutig überschritten (vgl. BVerfGE 71, 230, 250; 87, 114, 146, 147 f.; BVerfG Beschluss vom 18. Juli 2019, Rn. 69, 76).

Vernünftigerweise wird das Gebot zur Überführung eines Mietshauses auf einen – ggf. eigenen – gemeinnützigen Träger durch eine Enteignung im Falle der Nichtübertragung abgesichert. Eine solche Enteignung stützt sich auf Art. 14 Abs. 3 GG zum Wohle der Allgemeinheit. Die Wahrung der Vielfalt in der Stadtbevölkerung und der Schutz der Ortsansässigen vor einer ökonomisch induzierten Verdrängung aus ihrer Heimatstadt sind als Gemeinwohlziele anzusehen (vgl. BVerfG Beschluss vom 18. Juli 2019, Rn. 72); dem Gesetzgeber steht bei der Auswahl dieser Ziele ein weiter Spielraum zu (vgl. BVerfGE 134, 242 Rn.172). Ein Rekurrieren auf Art. 15 GG, der eine Enteignung von Grund und Boden zu Sozialisierungszwecken und insbesondere zur Überführung auf gemeinnützige Wirtschaftsformen erlaubt, bedarf es insoweit nicht. Diese Bestimmung betrifft eher die Sozialisierung eines Wirtschaftszweiges auf einen Schlag, bringt aber dennoch zum Ausdruck, dass ge- meinwirtschaftliche Wirtschaftsformen im Interesse der Allgemeinheit liegen können.

Ist eine Enteignung nicht zu teuer?
Die
Entschädigung für eine Enteignung ist nicht am Marktpreis zu bemessen (vgl. BVerfGE 24, 367 Ls.; 46, 268, 285 Rn. 84). Um diese Frage haben die Mitglieder des Parlamentarischen Rats schon bei der Entstehung des Grundgesetzes gerungen. Unter Ablehnung von Änderungsanträgen seitens der national-konservativen „Deutschen Partei“ konnte Carlo Schmid (SPD) sich mit einer Entschädigungsregelung durchsetzen, die nicht den Verkehrswert verlangt, sondern erlaubt „bestimmte strukturelle Änderungen der Wirtschaftsverfassung vorzunehmen“ (Carlo Schmid in Der Parlamentarische Rat, Bd. 5/I, S. 172, 198). Da das Grundeigentum gemäß den im Beschluss genannten Maßnahmen nicht in die Hand von renditeorientierten Privaten überführt werden soll, kann der Gesetzgeber eine Enteignungsentschädigung deshalb auf den Betrag reduzieren, der erforderlich ist, damit dem Eigentümer im Hinblick auf seine getätigten Investitionen kein Verlust entsteht. Einer Entschädigung ist lediglich hinsichtlich der Bausubstanz eines auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes dessen Sachwert in der Regel nach den dafür anzusetzenden Marktpreisen – unabhängig vom Ort und der Lage der Liegenschaft – zugrunde zu legen (zur Sachwertermittlung vgl. § 21 der Immobilienwertermittlungsverordnung). Für den darüber hinausgehenden Bodenwert der Immobilie sind marktbedingte Bodenwertsteigerungen nicht zu berücksichtigen. Für den Bodenwert kann die Entschädigung auf die Eigenleistungen des Erblassers, Schenkers oder Verkäufers der Immobilie reduziert werden. Der so zu entschädigende Bodenwert ergibt sich dann in der Regel aus dem vom Erblasser oder Veräußerer zuletzt gezahlten Kaufpreis für die Immobilie ggf. abzüglich des Sachwerts einer damals bereits vorhandenen Bebauung (vgl. dazu Maunz/Dürig/Papier/Shirvani, GG, Art. 14 Rn. 717 ff.). Für eine angemessene Entschädigung wäre noch ein Inflationsausgleich hinzuzurechnen.

Als Beispiel könnte dies zur folgender Entschädigung führen: Angenommen ein Mietshaus wurde vom Erblasser im Jahr 2000 für 800.000 € gekauft. Damals entfielen darauf 200.000 € auf den Bodenwert und 600.000 € auf den Substanzwert des Gebäudes. Der Erblasser stirbt im Jahr 2019. Zu diesem Zeitpunkt hat das Mietshaus einen Verkehrswert von 1,6 Mio. €, wovon 900.000 € auf den Sachwert der Bausubstanz entfallen und folglich 700.000 € auf den Bodenwert der Immobilie. Eine Eigentumsentschädigung würde sich folglich auf 200.000 € für den im Jahr 2000 bezahlten Bodenwert zuzüglich eines Inflationsausgleich für diesen Wert in Höhe von 60.000 € plus den Sachwert im Jahr 2019 in Höhe von 900.000 €, mithin auf eine Summe von 1,16 Mio. € bemessen.

Für den Fall einer Übertragung der Immobilie auf eine gemeinnützige Wohnungsgesellschaft durch den Erben wäre der Wert, den das Mietshaus für dieses Unternehmen am Anfang hat und zu bilanzieren ist, dem Erben als Alleingesellschafter des gemeinnützigen Wohnungsunternehmen anzurechnen. Hierfür wäre durch den Ge- setzgeber ein Zielwert für den Bodenwert zu bestimmen. Würde dieser beispielsweise auf 130 € pro qm-Grundfläche bestimmt und das Grundstück im vorherigen Beispiel eine Größe von 1.000 qm umfassen, dann wäre der Bodenwert für die Erstbilanzierung auf 130.000 € zu bemessen. Hinzu kämen 900.000 € für den Sachwert der Bausubstanz, so dass das Mietshaus für die Erstbilanzierung des gemeinnützigen Wohnungsunternehmens auf insgesamt 1.030.000 € zu bewerten wäre. Dieser Wert wäre von der Entschädigung des Erben, der zugleich Alleingesellschafter des gemeinnützigen Wohnungsunternehmens ist, abzuziehen, so dass eine restliche Entschädigungssumme von 130.000 € verbliebe. Darüber hinaus wäre daran zu denken, dem Erben ganz oder teilweise die Erbschaftssteuer zu erlassen, wenn er zur Erbschaftssteuerklasse I zählt.

Müssen die Maßnahmen nicht von einem konkreten Wohnungsmangel abhängen?
Die im Beschluss vorgesehenen Maßnahmen sollen für große Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern greifen können. Es würde die zu ergreifenden Maßnahmen unnötig belasten, wenn die Frage, in welchen Großstädten solche Maßnahmen gelten sollen, von noch festzustellenden Marktfaktoren wie etwa eine angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt abhängen würden (vgl. dazu z.B. § 556d BGB). Deshalb sollen die Städte jeweils einzeln im Gesetz benannt werden. Im Gesetzgebungsverfahren wäre der festzustellende Wohnungsmangel ein immanenter Prüfstein.

Was gilt für die Randgemeinden?
Weiterhin käme in Frage, solche Maßnahmen auch für Städte mit weniger als 
500.000 Einwohner zu erstrecken, wenn diese an eine große Großstadt angrenzen oder sich in einem Ballungsraum um eine solche Stadt herum befinden.

Wie kommt es konkret zu bezahlbaren Mietzinsen und an wen werden die Wohnungen vergeben?

Mit der Bemessung des Bodenwerts für die Erstbilanzierung wäre dann das gemeinnützige Wohnungsunternehmen in der Lage und aufgrund einer kostenorientierten Kalkulation verpflichtet, von Mietern nur eine Miete in Höhe von zum Beispiel 7 € o- der 8 € pro qm zu verlangen. Die Bemessung des Erstbilanzbodenwerts (im vorgenannten Beispiel: 130 € pro qm) wäre deshalb darauf auszurichten, unter Berücksichtigung von Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungskosten und einer Eigenkapitalrendite von 2 % p.a. auf den Erstbilanzierungswert, eine entsprechende, für untere und mittlere Einkommensgruppen sozialverträgliche Miethöhe zu erzielen.

Die Vergabe solcher im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete verbilligten Mieten wäre an klare und überprüfbare Kriterien zu binden. Hierfür kommen zunächst Einkommensgrenzen für die Mieter sowie die Zeit ihrer Ortsansässigkeit in Betracht. Für bestimmte Gruppen und beispielsweise im Falle von Werkswohnungen könnte statt der Ortsansässigkeit auf einen Arbeitsplatz bei einem bestimmten Arbeitgeber (z.B. Krankenhaus, Polizei, Kindergarten) oder auf eine bestimmte Ausbildungssituation (z.B. Student) abgestellt werden.

Hängt das Eingreifen der Maßnahmen nicht vom Zufall ab?
Soweit die Maßnahmen mit dem
Erbfall greifen, ist dies ein zufälliges Ereignis. Es ist aber Zugleich der Zeitpunkt, bis zu dem ein Eigentümer die längste Zeit Gelegenheit hatte, mit dem Eigentum privatnützig Mieten zu erzielen. Mit dem Abstellen auf einen solchen Eigentümerwechsel wird der Zeitpunkt gewählt, der die Eigentümerstellung am wenigsten beeinträchtigt.

Es hängt auch vom Zufall ab, ob der Erbfall in den Zeitraum fällt, in dem die Maßnahmen greifen. Wenn der Erblasser stirbt, nach dem das Ziel erreicht ist, die Hälfte oder zwei Drittel des Wohnungsmarktes in die Gemeinnützigkeit überführt zu haben, bleiben die Erben verschont. Dies ist indessen allein dem Umstand geschuldet, nicht den gesamten Wohnungsmarkt in die Gemeinnützigkeit überführen zu wollen. Wien wäre nicht die lebenswertes Stadt der Welt, wenn es gar keinen freien Wohnungsmarkt gäbe, in dem auch Besserverdienende und Zugereiste eine Wohnung noch finden können. Auch solche Mieter gehören zur Vielfalt einer Stadt. Ein Wohnungsmarkt erweist sich auch nur dann als fortschrittlich, vielfältig und dynamisch, wenn es einen gewissen Anteil an teuren, qualitativ extrem hochwertigen Wohnungen gibt. Ein rein planwirtschaftlich strukturierter Wohnungsmarkt würde keiner Stadt gut tun. Abgesehen von der Begrenztheit der für die Maßnahmen aufzubringenden Finanzmittel sollen die Maßnahmen deshalb spätestens dann enden, wenn zwei Drittel des Wohnungsmarktes gemeinnützig vermietet werden. Soweit man dabei den Eigentümerwechsel als schonendsten Zeitpunkt für die Maßnahmen auswählt, ist es nicht zufällig sondern liegt es in der Natur der Sache, nur solche Erbfälle dafür in Betracht zu ziehen, die vor der Zielerreichung eingetreten sind, und jene außen vor zu lassen, die erst nach Erreichen des Ziels eintreten.

Um das Verwaltungsverfahren nicht von Ermessensspielräumen abhängig zu ma- chen, die eine gerichtliche Überprüfung erschweren könnten, bietet es sich an, die Frage des Greifens eines Gebots zur Überführung in die Gemeinnützigkeit oder einer Enteignung von einem gesetzlich verankerten Punktesystem abhängig zu machen. Für solche Punktevergaben bietet es sich an, auf das Alter des Gebäudes und die Dichte von bereits im Stadtteil oder im Straßenzug befindlichen Mietshäusern in gemeinnütziger Hand abzustellen. Andere, klar erfassbare Kriterien kommen ebenso in Betracht.

Lassen sich die Maßnahmen nicht durch Umgehungsgeschäfte leicht umgehen?
In einem entsprechenden Maßnahmegesetz wäre zu klären, wie mit bestimmten 
Sondersituationen und Umgehungsgeschäften umzugehen wäre. Gehört ein Mietshaus mehreren Personen sollten die Maßnahmen greifen, wenn Miteigentümer, denen mehr als die Hälfte der Eigentumsanteile gehören, ihre Anteile veräußert haben oder verstorben sind. Im Falle einer Veräußerung der Anteile von Miteigentümern, deren Anteile nicht mehr als die Hälfte ausmachen, oder im Erbfalle bei solchen Miteigentümern wäre das Grundstück mit einer ins Grundbuch einzutragenden Grundstücksbelastung zu belasten, derzufolge, der Miteigentumsanteil im Falle von späteren Veräußerungen oder Erbfällen anderer Miteigentümer hinzuzurechnen ist. Gleiches sollte gelten, wenn das Mietshaus in Wohnungseigentumsanteile aufgeteilt wird und eine solche Umwandlung nicht zu verhindern ist.

Im Falle der Übertragung des Mietshauses auf eine dem Eigentümer gehörenden Gesellschaft oder Stiftung sollten die genannten Maßnahmen noch nicht greifen. In diesem Falle wäre aber ebenso eine Grundstücksbelastung vorzusehen, derzufolge die Maßnahmen greifen, wenn der das Mietshaus einbringende Gesellschafter ver- stirbt oder seinen Gesellschaftsanteil verkauft. Es mögen noch mehrere Möglichkei- ten zur Umgehung denkbar sein. Sie sollten sämtlich erfasst und die Umgehung ver- eitelnd behandelt werden. Insoweit käme auch in Frage, eine Rechtsverordnungs- kompetenz zur schnellen Erfassung von Umgehungsstrategien vorzusehen.

Wie lassen sich die Maßnahmen finanzieren?
Die Maßnahmen werden die öffentlichen Haushalte wegen der zu zahlenden Ent
schädigungen und gegebenenfalls vorgesehenen Erbschaftssteuerbefreiungen er- heblich belasten. Zur Finanzierung kommt unter anderem ein zweiter Solidaritätszu- schlag oder ein Hebesatz auf die Einkommensteuer für große Großstädte (vgl. dazu Art. 106 Abs. 5 GG) in Frage. Ein zweiter Soli würde alle Bürger, auch jene in anderen Städten und Gemeinden erfassen. Insofern könnten die Mittel aus einem zweiten Soli für Verkehrs- und Kommunikationsinfrastrukturmaßnahmen in solchen Städte und Gemeinden verwendet werden. Das Ziel, in Metropolen bezahlbaren Wohnraum vorzuhalten und die Gesellschaftsstruktur in den Städten nicht der Gentrifizierung preiszugeben, sollten solche Steuern wert sein.

Welcher Gesetzgeber kann solche Gesetze erlassen?
Die
Gesetzgebungskompetenz dürfte als konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit gemäß Art. 74 Nr. 14, 18 GG sowohl beim Bund als auch bei den Ländern liegen, weil es sich um Themen des Grundstücksverkehrs und der Enteignung auf Gebieten handelt (siehe dazu unten), in denen der Bundesgesetzgeber seine Zu- ständigkeit bisher nicht wahrgenommen hat.

Hinweise auf Gesetzestexte und BVerfG-Entscheidungen:

Grundgesetz

Art 14 [Eigentum, Erbrecht und Enteignung]

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschä- digung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Art 15 [Sozialisierung]

Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden. Für die Entschädigung gilt Artikel 14 Abs. 3 Satz 3 und 4 entsprechend.

Art 74 [Gegenstand der konkurrierenden Gesetzgebung]

(1) Die konkurrierende Gesetzgebung erstreckt sich auf folgende Gebiete:

18. den städtebaulichen Grundstücksverkehr, das Bodenrecht (ohne das Recht der Erschließungsbeiträge) und das Wohngeldrecht, das Altschuldenhilferecht, das Wohnungsbauprämienrecht, das Bergarbeiterwohnungsbaurecht und das Berg- mannssiedlungsrecht; …

Grundstücksverkehrsgesetz

§1

(1) Die Vorschriften dieses Abschnitts gelten für landwirtschaftliche und forstwirt- schaftliche Grundstücke sowie für Moor- und Ödland, das in landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Kultur gebracht werden kann.

§2

(1) Die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber bedürfen der Genehmigung.

§9

(1) Die Genehmigung darf nur versagt … werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass

1. die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet …

BVerfGE 21, 73 Rn. 23 f.

Das Grundgesetz gebietet entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers nicht, dass der ländliche Grundstücksverkehr so frei sein müsse wie der Verkehr mit jedem anderen „Kapital“. Die Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar und un- entbehrlich ist, verbietet es, seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der freien Kräfte und dem Belieben des Einzelnen vollständig zu überlassen; eine gerechte Rechts- und Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr dazu, die Interessen der Allge- meinheit beim Boden in weit stärkerem Maße zur Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern. Der Grund und Boden ist weder volkswirtschaftlich noch in seiner sozialen Bedeutung mit anderen Vermögenswerten ohne weiteres gleichzustellen; er kann im Rechtsverkehr nicht wie eine mobile Ware behandelt werden. Aus Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG in Verbindung mit Art. 3 GG kann daher nicht eine Verpflichtung des Gesetzgebers hergeleitet werden, alle geldwerten Vermögensgüter den gleichen rechtlichen Grundsätzen zu unterwerfen. Es trifft auch nicht zu, dass das Geldkapital gegenüber dem im land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz investierten Kapital diskriminiert werde.

Das Grundgesetz selbst hat dem Gesetzgeber für die Bestimmung des Eigentumsin- halts in Art. 14 Abs. 2 GG einen verhältnismäßig weiten Gestaltungsbereich einge- räumt. Hiernach verpflichtet das Eigentum nicht nur, sondern „sein Gebrauch soll zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dienen“. Dass der Verfassungsgeber hierbei vor allem die Bodenordnung im Auge gehabt hat, ergeben eindeutig die Materialien (ParlRat, 8. Sitzung des Grundsatzausschusses, Sten.Prot. S. 62 ff.). Das Gebot so- zialgerechter Nutzung ist aber nicht nur eine Anweisung für das konkrete Verhalten des Eigentümers, sondern in erster Linie eine Richtschnur für den Gesetzgeber, bei der Regelung des Eigentumsinhalts das Wohl der Allgemeinheit zu beachten. Es liegt hierin die Absage an eine Eigentumsordnung, in der das Individualinteresse den un- bedingten Vorrang vor den Interessen der Gemeinschaft hat. Im Rahmen dieser grundlegenden Wert-entscheidung hält sich § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG, wenn Veräußerungen von Grund und Boden missbilligt werden, die eine ungesunde Bodenverteilung im oben dargelegten Sinn bedeuten.

BVerfGE 24, 367 (Ls.)

Das Abwägungsgebot des GG Art 14 Abs. 3 S 3 ermöglicht es dem Gesetzgeber, je nach den Umständen vollen Ersatz, aber auch eine darunter liegende Entschädigung zu bestimmen. Das GG verlangt nicht, dass die Entschädigung stets nach dem Marktwert bemessen wird.

BVerfGE 93, 165 Rn. 26 (ebenso BVerfGE 46, 268 Rn. 84; BVerfGK 17, 68 Rn. 44)

Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG überlässt es dem Gesetzgeber, Inhalt und Schranken des Erbrechts zu bestimmen (…). Diese Regelungsbefugnis eröffnet auch dem Erb- schaftsteuergesetzgeber im Rahmen der Garantie des Privaterbrechts eine weitrei- chende Gestaltungsbefugnis. Wenngleich die Gewährleistung von Eigentum und Erbrecht in einem Zusammenhang stehen, garantiert die Erbrechtsgarantie nicht das (unbedingte) Recht, den gegebenen Eigentumsbestand von Todes wegen ungemindert auf Dritte zu übertragen; die Möglichkeiten des Gesetzgebers zur Einschränkung des Erbrechts sind – weil sie an einen Vermögensübergang anknüpfen – weitergehend als die zur Einschränkung des Eigentums (vgl. Papier, a.a.O., Rn. 291 zu Art. 14).

BVerfG, Beschluss vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18, Rn. 71 f.

Die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung geht auf der anderen Seite umso weiter, je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und in einer sozialen Funktion steht (…). Das trifft auf die Miethöhenregulierung in besonderem Maße zu. Eine Wohnung hat für den Einzelnen und dessen Familie eine hohe Bedeutung (…). … Abhängig ist das Gewicht ihrer Belange zudem von ihrer tatsächlichen Aussicht auf zumutbaren Wohnraum in anderen Stadtvierteln. Aber auch in nachgefragten Stadtvierteln sind große Teile der Bevölkerung auf Mietwoh- nungen unausweichlich angewiesen (…). Ebenso ist das Wohnumfeld ein Gesichts- punkt, den der Gesetzgeber berücksichtigen darf. Zudem ist Wohnraum generell ab- hängig von Grund und Boden und damit auch auf angespannten Wohnungsmärkten nicht beliebig reproduzierbar (…).

… Der Gesetzgeber … kann sich vielmehr auch auf das darüber hinausgehende ge- sellschaftspolitische Interesse an einer durchmischten Wohnbevölkerung in inner- städtischen Stadtvierteln berufen. Als langfristige Folge der Verdrängung einkom- mensschwächerer Mieter aus stark nachgefragten Stadtvierteln droht eine Aufteilung der Wohnbevölkerung auf einzelne Stadtteile nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit (…). Mit Blick auf diese, durch spätere Maßnahmen nur schwer zu beseitigenden Folgen einer Verdrängung einkommensschwächerer Mieter aus einzelnen Stadtvier- teln kommt der von der Gesetzentwurfsbegründung angestrebten Verhinderung der Gentrifizierung (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 19) als Gemeinwohlbelang ebenfalls Ge- wicht zu.